Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos cayeron 5.5% en octubre frente a septiembre y alcanzaron su ritmo más bajo desde agosto de 2010, informó la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). El retroceso llegó con más propiedades disponibles, aunque el precio mediano de las viviendas vendidas todavía subió frente a un año antes.
La asociación situó el ritmo de ventas en 3.75 millones de unidades, una cifra anualizada y ajustada por estacionalidad. Es una forma de expresar cuántas operaciones se cerrarían en 12 meses si se mantuviera el ritmo relativo de octubre, no el número de casas vendidas durante ese mes. Frente a octubre de 2025, la caída fue de 8.8%.
Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com, señaló que el ritmo de septiembre se revisó a la baja, de 3.99 millones a 3.97 millones. Para encontrar un nivel menor al de octubre hay que remontarse a agosto de 2010, cuando la tasa anualizada fue de 3.68 millones.
Más viviendas disponibles, pero precios de venta aún más altos que hace un año
Al cierre de octubre había 1.59 millones de viviendas usadas disponibles para la venta, 1.3% más que en septiembre y 4.6% más que un año antes, según la NAR. Al ritmo de ventas de ese mes, el inventario equivalía a 5.1 meses de oferta, frente a 4.7 meses en septiembre y 4.4 meses en octubre de 2025. La medida indica cuánto duraría esa oferta al ritmo observado si no se agregaran viviendas.
La mayor oferta coincidió con un precio mediano de venta de 416,700 dólares, 0.4% superior al de octubre de 2025. Esa mediana divide las operaciones cerradas en dos mitades: una se vendió por encima de ese precio y la otra por debajo. No significa que todas las propiedades hayan subido de valor. Para las casas unifamiliares, la mediana fue de 421,900 dólares; el total también incluye condominios y cooperativas.
La evolución también cambió según la región. El precio mediano aumentó 3.2% anual en el noreste y 1.5% en el medio oeste. En el sur bajó 0.4% y en el oeste permaneció sin cambios, de acuerdo con la asociación. Por volumen, el oeste registró la mayor caída mensual de ventas, de 9.7%; en el noreste el ritmo se mantuvo estable frente a septiembre.
Hay otra diferencia entre las operaciones cerradas y las viviendas que aún buscan comprador. Realtor.com calculó que el precio mediano anunciado en su plataforma fue 2.2% menor que un año antes en octubre. Esa cifra mide precios de oferta, mientras la NAR recoge precios de ventas cerradas; no son la misma muestra ni describen la misma etapa de la transacción.
Las hipotecas bajaron en noviembre, pero seguían por encima de 2025
Las tasas hipotecarias ayudan a explicar la presión sobre la demanda. La NAR, con datos de Freddie Mac, informó que la tasa fija promedio a 30 años fue de 7.33% en octubre, frente a 6.86% en septiembre. Hale indicó que muchos de los contratos cerrados en octubre probablemente se acordaron cuando las tasas ya habían comenzado a subir en septiembre.
La medición más reciente de Freddie Mac, publicada el 12 de noviembre, mostró una tasa promedio de 7.11%, por debajo del 7.18% de la semana anterior. Aun con esa baja, seguía por encima del 6.24% registrado en la misma semana de 2025. La encuesta se concentra en créditos convencionales para compra de vivienda con condiciones específicas, entre ellas un enganche de 20% y excelente historial crediticio.
Una baja semanal en las tasas no se traduce automáticamente en más ventas cerradas al mismo tiempo: los contratos y los cierres ocurren en momentos distintos. Hale espera que algunos compradores regresen a medida que las tasas se alejen de sus máximos recientes, aunque anticipa que la recuperación será limitada.
La presión sobre la financiación ya aparecía en las solicitudes hipotecarias. A finales de octubre, la Asociación de Banqueros Hipotecarios informó un repunte semanal, pero las solicitudes de compra seguían por debajo de su nivel de un año antes.
Patricia Rodriguez
Menos compradores primerizos y más pagos al contado
Los compradores de primera vivienda representaron 29% de las ventas de octubre, frente a 31% en septiembre y 32% en octubre de 2025. Las operaciones pagadas al contado también fueron 29% del total, dos puntos porcentuales más que en septiembre, aunque igualaron su proporción de un año antes.
Las ventas en dificultades, una categoría que incluye ejecuciones hipotecarias y ventas por debajo de la deuda pendiente, representaron 2% de las operaciones, sin cambios frente a septiembre o al año anterior. La NAR utiliza ese dato junto con otros indicadores de su encuesta mensual; por sí solo no describe la situación financiera de todos los propietarios.
En otra medición, el índice de ventas pendientes de la NAR, basado en contratos firmados, cayó 7.3% de agosto a septiembre, según Realtor.com. Es un indicador anterior al cierre de las operaciones y todavía no refleja por sí mismo el efecto de la baja de tasas de noviembre.
